Start » Financieel » Aankoop van nieuwbouwprojecten

Aankoop van nieuwbouwprojecten

Privé of van een promoter

De aanbetalingen voor vastgoed dat op plan gekocht wordt verlopen steeds in schijven afhankelijk van de verschillende opleveringsfases. Zoals bij een bestaande woning dient U ook hier een 1ste aanbetaling te verrichten om het vastgoed te reserveren en van de markt te halen.
Los van deze som (6000€ of een veelvoud hiervan) betaalt U dikwijls 30% bij aanvang (verminderd met de reeds aanbetaalde 1ste reservatiesom). Het resterende bedrag betaalt U pas bij oplevering.
De betalingsvoorwaarden zijn in feite afhankelijk van promotor tot promotor en het type project (bouwperiode, verkoopprijs, fase van het project,...)

Een niet onbelangrijk gegeven is de aanwezigheid van een bankgarantie. Dit impliceert dat het project kan afgebouwd worden in het geval de bouwer failliet gaat.
Daarnaast heeft men in Spanje ook een 10-jarige garantie voorzien die de aannemer verschaft op werken die hij zelf heeft uitgevoerd. Dit heeft enkel betrekking op gebreken die het gevolg zijn van oorspronkelijk slecht uitgevoerde werken, hij kan niet aansprakelijk gesteld worden voor schade veroorzaakt door derden, bouwheer of bij overmacht (storm, overstroming,...)

Kostenplaatje voor u als koper

Zie voor uitgebreide versie kostenplaatje: bestaande woningen.

Een basisregel bij de aankoop van een woning in Spanje is dat je bij de verkoopprijs steeds 9 tot max. 10% dient te rekenen om alle nevenkosten te dekken.
In het geval je een hypothecair krediet nodig hebt kan deze kost iets hoger liggen nl. tussen de 10 en 11% van de aankoopsom. In vergelijking met een re-sale, zijnde de aankoop van een bestaande woning, spraken we steeds over een overdrachtstax ten belope van 8%. (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

Bij nieuwbouw zijn er 2 mogelijkheden en verandert tevens de benaming van deze tax: hier spreekt men niet meer over overdrachtstax maar simpelweg van B.T.W. of I.V.A. (impuestos sobre el valor añadido)

4% B.T.W.: (vroeger 8%)
In het geval U een bouwgrond koopt van een promotor die tevens de woning bouwt op dit terrein.
In het geval U een nieuwe woning koopt van een projectontwikkelaar.

21% B.T.W.: (vroeger 18%)
In het geval U een enkel en alleen een bouwgrond koopt - zonder bebouwing dus- van een handelaar of projectontwikkelaar.
In het geval U een commercieel handelspand koopt of bv. enkel een garage zonder een woning.

1.2% administratierecht of stamp duty (vroeger 1%)
Bij nieuwbouw of bij off-plan verkoop (hetgeen betekent dat de woning nog steeds onder constructie is), betaalt U tevens 1.2% administratierecht. (NIET bij resales).
Op een nieuwbouwappartement van 300.000€ betaal je dus 300.000€ x 5.2%= 15.600€ aan taksen.

1% advocaatkosten + 21% B.T.W.(vroeger +18%)
Notariskosten ongeveer 0.25% van de akteprijs (variabel)
Inschrijvingskosten eigendomsregister ongeveer 0.15% van de akteprijs (variabel)

Checklist documenten

Bouwvergunning: Licencia de obra.
Indien je bouwt of verbouwt op bouwgrond (Urbano) dan zal dit document afgeleverd worden door de gemeente. In het geval van niet-urbano zijnde terreno rústico dient elke bouwaanvraag of bestemmingswijziging goedgekeurd te worden door de Provinciale overheid zijnde de Junta de Andalucía.
Bouwaanvragen beschikken ook over vastgestelde termijnen: begin- en eindata, let op! Een bouwaanvraag die komt te vervallen wordt niet automatisch vernieuwd of verlengd. Dit is steeds afhankelijk van de actueel geldende bouwnormeringen en wetten.
Inzake bouwvergunningen worden helaas noch steeds veel fabeltjes verkocht aan onschuldige en vaak goedgelovige klanten. Het is dus zaak steeds goed na te kijken of effectief alle wettelijke documenten aanwezig zijn. De controle hiervan is niet steeds eenvoudig en gebeurt best door uw eigen advocaat en zeker niet deze van de promotor of verkoper!

Einde van de werken: Documento de final de obra
Dit document wordt opgesteld door de hoofdarchitect en de technisch architect wanneer de werken beëindigd zijn. Dit document wordt achteraf opgevraagd door de electriciteitsmaatschappij (Sevillana) om wetellijk de woning van electriciteit te voorzien.

Licentie van 1ste in bezitname: Licencia de primer ocupación
Dit document wordt afgeleverd door de gemeente, nl. door een technisch gemeentelijk ambtenaar, hij/zij kijkt nogmaals na of alles conform de uitgevaardigde licentie uitgevoerd is, dit document wordt tevens ook opgevraagd door Sevillana.

Verklaring van Nieuwbouw: Declaración de Obra Nueva
Document afgeleverd door de notaris met bijgevoegd een certificaat van de hoofdarchitect dat op een onbetwistbare manier aanpassingen vaststelt, gerealizeerd zijnde op een bepaald landgoed.
Dit gaat meestal om bebouwde oppervlaktes, verbeteringen, aanplantingen,...
Meestal beoogt men hiermee een inschrijving in het eigendomsregisteren te realizeren en dit nadat de werken reeds uitgevoerd zijn.

Soorten architecten in Spanje

In Spanje heeft men steeds 2 architecten nodig: een technisch architect (Arquitecto técnico, aparejador of perito) en een hoofdarchitect (arquitecto superior).
De arquitecto superior ontwerpt en stelt het dossier samen. Het dossier bestaat uit het basisproject (proyecto básico), uitvoeringsproject (proyecto de ejecución), bestekken en meetstaten (memória de calidades).
Eénmaal het dossier klaar is, wordt dit ingediend bij het provinciale college van architekten (colegio de arquitectos) te Málaga. Hier wordt het dossier enkel technisch en structureel nagekeken. Elke pagina en elk plan in het dossier wordt van een stempel voorzien (visado). Na een 3-tal weken wordt dit dossier terugbezorgd aan de architect en kan dit worden ingediend bij de gemeente, dienst Urbanisatie (Urbanismo).
De erelonen van architecten in Spanje liggen beduidend hoger dan die van hun collega´s in België of Nederland. Ze worden berekend volgens de wettelijke barema´s van het college van architecten (deze worden jaarlijks aangepast). Erelonen gaan gepaard met de vierkante meters vloeroppervlakte van de te construeren nieuwbouw. Algemeen kan men stellen dat het ereloon van een hoofdarchitect ongeveer 55€/m² bedraagt: De technisch architect vraagt op zijn beurt nogmaals 30% op het ereloon van de hoofdarchitect.

Voorbeeld: nieuwbouw 200m²

Hoofdarchitect = 11.000€
Technisch architect = 3.300€
Totaalkost = 14.300€*

* Elk ereloon wordt berekend naargelang het project: grootte, duur, complexiteit.

Nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van onze laatste nieuwtjes!

  • Getuigenis expats

    Spanje is voor ons een erg mooi uitgestrekt land, zowel op cultureel als culinair vlak. 320 dagen per jaar kunnen genieten van de zon en ...

    Marc en Mireille

    Lees meer...

  • Huis in de kijker

    15hc080 - Spaanse villa in Alcaucin

    Rustieke villa aan de rand van Alcaucin. In de huidige lay-out van de woning wordt de onderbouw gebruikt als opslagru ...

    Lees meer...